Febbraio 2021 – Accademia

Aste immobiliari +63% nel secondo semestre 2020

La scure scesa sul tutto il comparto turistico si è riversata inevitabilmente anche sul settore immobiliare. Era inevitabile, dopo uno stop forzato a causa della crisi sanitaria, dove il calo dei flussi turistici hanno toccano minimi storici, le strutture alberghiere hanno subito il tracollo.

Secondo il rapporto Sogeea, è aumentato del 7% il totale degli alberghi e hotel in vendita, mentre si alza il coro di voci che chiede un fondo per salvare le prime case. Il numero delle case in vendita è cresciuto del 63% con ovvie ripercussioni nel settore edile che rallenta a causa dell’offerta crescente.

Le famiglie in difficoltà rallentano il mercato immobiliare

La perdita del settore turistico ha avuto effetti devastanti, con licenziamenti e quindi impossibilità per quanti coinvolti dalla crisi di onorare le scadenze di mutui accesi, con conseguenti perdite degli immobili. Per questo, ora è al vaglio un sostegno per la prima casa, pensando a un fondo che possa sostenere quanti hanno perso il lavoro e quindi capacità di reddito.

Tra le Regioni più colpite con la più alta percentuale ci sono quelle del sud con il 113%, le isole con 284%, il centro Italia con il 64% e il nord con il 28%. Per un totale di immobili all’asta di oltre 15.000 unità. Dati e cifre che fanno sudare freddo e che non ha un precedente storico di comparazione. Si tratta della più grande recessione del settore immobiliare mai registrata prima in un periodo così breve.

L’accelerazione delle strutture turistiche in vendita

La situazione pre-Covid non era migliore per il settore turistico, la crisi ha dato il colpo di grazie a quelle strutture già in affanno. Il 30% delle strutture alberghiere in vendita si trova al nord, pesantemente colpito fin dal marzo 2020, tengono le Regioni del sud in quanto hanno avuto una boccata di ossigeno nel periodo luglio-settembre.

Si tratta di un aumento del 7% delle strutture alberghiere che sono finite all’asta, un numero importante che si aggiunge alle vendite o trattative in corso d’opera. Molte delle strutture in vendita finiranno in mano a compratori esteri, altre ad investitori istituzionali, questo comporterà un ulteriore rallentamento nelle riaperture dovuto al cambio di gestione.

La situazione potrebbe ribaltarsi è avviarsi verso una ripresa e normalizzazione solo quanto ripartiranno i flussi turistici europei, fino ad allora sarà difficile vedere un’inversione di tendenza!

Richieste dei mutui, dove eravamo rimasti?

Una breve panoramica su come è andata e soprattutto su come potrebbe andare a finire nel 2021.

Per quanti già conosco i dati passati e le proiezioni per il 2021, quello che sta per leggere non è certo una sorpresa. Tuttavia, la maggior parte delle persone come molti addetti ai lavori, questi dati non li conoscono. Il primo dato è sicuramente anche il più interessante per fare una disamina di quello che può attenderci nell’anno in corso.

Il dato importante e di grande conforto, è un deciso +2,8%, contro ogni previsione ci siamo lasciati alle spalle un anno davvero nero per il settore immobiliare, che evidentemente non ha mollato la presa. Il motivo di questo strano effetto? È molto semplice, il crollo della fiducia in investimenti finanziari e soprattutto l’incertezza. Quando non hai basi e una visione di futuro, il mattone, specie in Italia diventa il rifugio dove mettersi al riparo. Questo 2,8% in una condizione di “guerra” è tutt’altro che disprezzabile.

Cresceranno ancora le richieste di mutui (salvo pandemie)

Ovviamente le previsioni si fanno senza considerare imprevisti tanto meno le pandemie. Una di queste previsioni fatta dal Crif e Sda Bocconi, ci riportano un più ottimista aumento variabile dall’11% al 26%, ovviamente in condizioni di mercato normale e senza impedimenti operativi, (vedi alla voce Covid). Nel qual caso, pandemia imperante il crollo sarebbe di un -5%, stimato, quindi potrebbe essere anche molto più corposo.

Questo lo scenario possibile nelle divergenti direzioni, con uno stimolo di crescita dato soprattutto dal migliore andamento economico da parte delle famiglie italiane. Probabilmente questo ricorso al credito immobiliare potrebbe essere frutto di una percezione, almeno per ora, di stabilità politica oltre che economica, forse anche il vaccino è visto come la soluzione per il ritorno alla normalità. Quale sia l’effetto che stimola l’azione importa fino a un certo punto, quel che conta è che non ci siano altri stop al mercato causati da fattori esterni, appunto il Covid.

Condizioni di normalità per tornare alla normalità!

Per fare questo salto nel futuro di una crescita possibile e senz’altro necessaria, occorre solo qualche ingrediente, stimoli, futuro e credito. Sono la base di sviluppo di ogni economia, ma per l’immobiliare questi tre pilastri rappresentano l’ossigeno vitale.

Per vedere il 2021 positivo sotto ogni punto di vista, evitando quel crollo ipotetico del -5% ma forse anche maggiore, non ci dovranno essere incidenti né rallentamenti. Ripetere un anno nefasto come il 2020, significherebbe perdere una buona fetta del mercato immobiliare con scenari apocalittici. Per cui con la speranza che si arrivi a quel +26% di richieste di mutui, che salvi non solo tutto il mercato ma anche la futura esistenza dello stesso, non resta che confidare, come molti stanno già facendo, in Mario Draghi, considerando che ha anche l’appoggio del Papa ci aspettiamo anche in un miracolo!

Cosa farà Mario Draghi per rilanciare l’economia e il settore immobiliare

Una nuova fase della gestione del paese è alle porte, via l’avvocato dichiaratosi del Popolo e arriva Mario Draghi. Inutile ricordare il suo curriculum, il punto cruciale è che in questo caso parliamo di una figura istituzionale che sicuramente ha familiarità con i “numeri”. Ecco, sulla base di questi presupposti possiamo escludere con assoluta certezza che il futuro Presidente Draghi non incentiverà di certo con soldi pubblici monopattini tanto meno banchi a rotelle.

Archiviamo quindi il Governo della “mobilità a rotelle” e diamo il via al più significativo Governo dell’azione, ovviamente queste sono le premesse e promesse, poi come sempre il Diluvio non si previene! Ma un dato possiamo già considerarlo, il mercato del Ftse Mib ha registrato un +1,7% come effetto di benvenuto al futuro Presidente. Dato che i numeri contano, allora vuol dire che abbiamo buone possibilità di essere sulla strada giusta.

Cosa farà Draghi quando sarà al comando?

Possiamo escludere che non getterà i soldi dalla finestra come fatto fino a ieri, tuttavia sul piano economico e produttivo molti hanno ottime previsioni. Il PIL della zona Euro ha registrato una contrazione del 2,5% nel quarto trimestre 2020, con previsione di una stagnazione nel primo trimestre del 2021. Questo vuol dire che la risalita verso la ripresa ci sarà a partire dalla prossima primavera, probabilmente con la finalizzazione del Recovery Plan in questo caso supportato dalla figura di Draghi.

Il nuovo Presidente potrebbe quindi rilanciare il paese partendo proprio da azioni di stimolo legate ai soldi europei, sulla base di questo mix, che molti analisti ritengono ottimo, si stima che il PIL risalga a un +6% nel corso di questo anno, anche se più realisticamente potrebbe essere tra il 3 e il 3,5%. Tuttavia, mal che vada andrà bene!

Gli effetti sul settore immobiliare

Non c’è dubbio che un’economia che riparte rilancia anche il settore immobiliare, asset sempre strategico nel modus operandi degli italiani in materia di investimento. Diciamo che le carte sul tavolo giocano in questo momento a favore dell’Italia e della sua possibile rinascita, tuttavia, si tratta di un ritorno alla “vita” economica differente. Ricordiamo che il mondo con la crisi Covid ha subito un cambiamento epocale, il futuro sarà di chi lo comprenderà, il “mindset” di ogni imprenditore se ancora non aggiornato, dovrà senza dubbio cambiare verso una modalità operativa sempre più digitale.

Ogni figura professionale non avrà vita futura senza un radicale aggiornamento e apprendimento del nuovo “mondo”, digitale non è solo un termine per definire un servizio o prodotto, oggi significa produttività, lavoro, business e successo! Per questo motivo noi di Accademia da sempre ci occupiamo di questo aspetto, con strumenti e formazione dedicati agli agenti. Forniamo conoscenza e capacità di interpretazione delle dinamiche legate al mondo digitalizzato, da cogliere per farle proprie per il successo futuro di ogni impresa.

Affitti, come è cambiato il mercato con il Covid-19

02Nella storia recente non ci sono precedenti di confronto, quello che è accaduto nell’ultimo anno è stato uno tsunami relativo al calo degli affitti. Le dinamiche sono evidenti, lo smartworking è la didattica a distanza hanno determinato una flessione considerevole della domanda. L’effetto di queste “nuove modalità” di lavoro e studio, hanno sortito come risultato un’offerta decisamente superiore alla domanda.

Oltre a questo, va anche considerato un mercato parallelo che è quello del turismo, sostanzialmente azzerato nel corso del 2020. Di fatto, anche gli affitti turistici hanno subito una flessione davvero importante con conseguenti ribassi specie nelle grandi città. Il calo dei canoni è stato calcolato tra lo 0,2 e lo 0,9% con maggiore evidenza nelle città di Milano, Bologna e Roma.

Come cambia il mercato degli affitti

Alcune previsioni ci offrono una panoramica alquanto significativa. Per esempio, il mercato degli affitti destinati ad una fascia di utenti, diciamo business, ha avuto un incremento della domanda. Tuttavia, questa richiesta è stata motivata da una selezione abitativa di qualità superiore, quindi abitazioni con ottimi arredi e non di meno situate in buone posizioni.

Questo segmento immobiliare probabilmente sarà destinato a crescere nei prossimi mesi anni, quindi una fascia di mercato che può avere ragionevolmente delle prospettive di crescita. In generale la percentuale di chi affitta per motivi di lavoro è scesa del 10%, ad esempio a Milano, ovviamente un effetto del lavoro da casa. Mentre una buona percentuale di questi utenti come abbiamo visto si è proiettata su una qualità immobiliare più elevata, motivando anche l’introduzione di nuovi servizi come l’accesso ad Internet ed una postazione di lavoro.

Frena lo short rent, evoluzione di forza maggiore

Cosa sta succedendo al classico affitto turistico? Ovviamente senza turisti un cambio repentino non è solo una scelta ma una necessità, ed è così, infatti, che il mercato seppur temporaneamente cambia.

Con la pandemia ci si è trovati di fronte ad una scelta importante, specie per i proprietari che hanno investito in immobili proprio per il settore turistico tristemente azzerato. Per cui, i proprietari in questo nefasto frangente, hanno optato per il “contratto transitorio”, con la chiara intenzione di rendere disponibili gli immobili per periodi più lunghi ma con la possibilità di ritornare presto alla vocazione iniziale non appena la crisi sia termina.

In buona sostanza stiamo assistendo ad un mutamento, in questo caso non dettato dal mercato ma dalla necessità di far quadrare i conti e soprattutto di tenere a reddito gli investimenti. Quanto durerà? Difficile saperlo, ma un fatto è certo, appena riparte il mercato turistico di sicuro ci sarà una mutazione inversa!

Nota a margine per l’Agente immobiliare. Oltre la professionalità dimostrata in questi ultimi anni, va da sé che con la mutevolezza del mercato diventata fluida, anche l’Agente immobiliare deve approcciare ad una nuova “filosofia” di cambi dell’offerta per non restare indietro rispetto al mercato. La formazione da questo punto di vista deve esser considerata un punto di partenza e non di arrivo, il mondo cambia e non saper cogliere questi mutamenti può diventare un grossolano errore da evitare.

Tratto da il Sole 24 Ore